حاسبة قدرة الاقتراض العقاري (السعودية)

الإجابة المباشرة

تُحسب قدرة الاقتراض العقاري في السعودية بتحديد أقصى قسط شهري، ثمّ تحويله إلى أصل تمويل بالمعادلة P = M × (1 − (1+r)^−n) ÷ r. يُقيَّد القسط بثلاثة سقوف تُطبَّق مجتمعة: سقفان نظاميان في «مبادئ التمويل المسؤول للأفراد» الصادرة عن البنك المركزي السعودي (SAMA) — حدّ الاستقطاع من إجمالي الراتب (القيد (أ)) ونسبة التحمّل شاملةً التمويل العقاري (القيد (ج)، ويتغيّر بحسب شريحة إجمالي الدخل الشهري) — وسقف مصرفي شائع لقسط السكن وحده (35%) لا يرد له ذكر في المصدر النظامي. للضوابط المحدَّثة راجِع الموقع الرسمي.

البند	القيمة	الطبيعة
حدّ الاستقطاع الشهري من إجمالي الراتب — القيد (أ)	33.33% للموظّف و25% للمتقاعد، في كلّ شرائح الدخل	نظامي — المواد 15(أ)/16(أ)/17(أ)
نسبة التحمّل شاملةً التمويل العقاري — دخل ≤ 15,000 ر.س	55% من إجمالي الدخل الشهري (وترتفع إلى 65% لمستفيدي وزارة الإسكان/صندوق التنمية العقارية)	نظامي — المادة 15(ج)
نسبة التحمّل شاملةً التمويل العقاري — دخل > 15,000 و< 25,000 ر.س	65% من إجمالي الدخل الشهري	نظامي — المادة 16(ج)
نسبة التحمّل — دخل ≥ 25,000 ر.س	لا حدّ رقمي منصوص عليه	نظامي — المادة 17
سقف قسط السكن وحده	35% من إجمالي الدخل الشهري	معيار مصرفي شائع، ليس نظامياً
الدفعة الأولى — أول مسكن للمواطنين	10% (5% للمدعوم سكنياً)	تنظيمي/مصرفي
إعانة سكني — الفئة الأولى	حتى 140,000 ر.س	وزارة الإسكان
إعانة سكني — الفئة الثانية	حتى 100,000 ر.س	وزارة الإسكان

كم يمكنك اقتراضه فعلاً لشراء منزل؟

تُجيب هذه الحاسبة على السؤال المعكوس: «كم أستطيع أن أقترض من البنك بناءً على راتبي؟» بدلاً من «كم سيكون قسط مبلغ التمويل X؟». تعتمد على ضوابط البنك المركزي السعودي (SAMA) لحدّ التمويل العقاري، وتُخرج لك: أقصى قسط شهري مسموح، أقصى مبلغ تمويل يمكن الحصول عليه، أقصى سعر عقار ممكن (مع الدفعة الأولى)، وإجمالي الفوائد المتراكمة طوال المدة.

نسبة التحمّل وبرنامج سكني: قواعد السقف الائتماني

المصدر الأوّلي: «مبادئ التمويل المسؤول للأفراد» — البنك المركزي السعودي (SAMA)، التعميم رقم (46538/99) وتاريخ 2/9/1439هـ والمعدَّل بالتعميم رقم (40694/1) وتاريخ 9/9/1439هـ.

• وعاء النسبة هو «إجمالي الدخل الشهري» بتعريفه النظامي: يُعرّف فصل التعريفات في المصدر نفسه «إجمالي الراتب» بأنّه «الراتب الأساسي الشهري (بعد حسم مستحقات التقاعد أو التأمينات) مضافاً إليه جميع البدلات الثابتة والتي تعطى للموظف من جهة عمله بصفة شهرية» — فهو ليس الراتب قبل الحسومات، وليس كذلك صافي ما يُودَع في الحساب. ويُعرَّف «إجمالي الدخل الشهري» بأنّه يشمل إجمالي الراتب أو أيّ دخل آخر دوري. وتنصّ المادة 14 على احتساب إجمالي الراتب الموثَّق بكامله، ونصف المتوسط الشهري للدخل الآخر (إيجارات، استثمارات، توزيعات أرباح)، وعلى عدم احتساب الإعانات الحكومية مثل حساب المواطن والضمان الاجتماعي.
• نسبة التحمّل شاملةً التمويل العقاري — وهي القيد (ج) — تختلف بحسب شريحة الدخل، ولا وجود لنسبة واحدة تسري على الجميع:

شريحة إجمالي الدخل الشهري	سقف نسبة التحمّل شاملةً التمويل العقاري	المرجع
15,000 ر.س فأقلّ	55% — وترتفع إلى 65% لمستفيدي وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية في منتجات التمويل العقاري	المادة 15(ج)
أكثر من 15,000 ودون 25,000 ر.س	65%	المادة 16(ج)
25,000 ر.س فأكثر	لا حدّ رقمي منصوص عليه؛ يُترك التقدير لسياسة الجهة المموّلة مع بقاء واجب دراسة الملاءة	المادة 17

• قسط السكن وحده — 35%: هذه النسبة ليست حدّاً نظامياً ولا يرد لها ذكر في المصدر أعلاه. هي معيار وسط منتشر في سياسات البنوك السعودية، وتعتمده الحاسبة بوصفه افتراضاً تشغيلياً قابلاً للتغيير من بنك لآخر. عند تعارض النتيجة مع عرض بنكك، فالمرجّح أنّ سياسة البنك تستخدم نسبة أخرى.
  • وعاء هذه النسبة افتراض تشغيلي للأداة أيضاً: لا يوجد مصدر أوّلي يحدّد ما إذا كانت البنوك تحسب الـ35% من الإجمالي أم من الصافي، لأنّ النسبة نفسها ليست نظامية أصلاً. تطبّقها الحاسبة على «إجمالي الدخل الشهري» بتعريفه النظامي — وهو أصلاً بعد حسم مستحقات التقاعد/التأمينات — طلباً للاتّساق مع القيدين النظاميّين، لا نقلاً عن سياسة بنك بعينه. فإن كان بنكك يحسبها من رقم أدنى، فسقفه الفعلي أدنى ممّا هنا.
• حدّ الاستقطاع من إجمالي الراتب — القيد (أ) — محسوب هنا: تنصّ المواد 15(أ) و16(أ) و17(أ) بنصّ موحَّد على ألّا تتجاوز الالتزامات المرتبطة بالاستقطاع الشهري من إجمالي الراتب ما نسبته 33.33% للموظّف و25% للمتقاعد. ولأنّ القسط العقاري في السعودية يُستقطَع من الراتب عادةً (تحويل الراتب شرط في أغلب العروض)، فإنّ هذا القيد كثيراً ما يكون الأشدّ: 33.33% أقلّ من معيار البنوك 35% أصلاً، ووعاؤه إجمالي الراتب وحده لا إجمالي الدخل. ولذلك تحتسبه هذه الحاسبة سقفاً ثالثاً لا مجرّد ملاحظة. وإن كان قسطك لن يُستقطَع من الراتب فاختر «لا» في الحقل المخصّص ليُرفَع القيد.
  • تحفّظ نصّي: تعرّف هذه المبادئ «الاستقطاع» بأنّه «الحسم من إجمالي الراتب للعميل أو من معاشاته الشهرية» دون استثناء، بينما تستثني «ضوابط التمويل الاستهلاكي» في تعريفها «الاستقطاعات مقابل تسديد التمويل العقاري ونفقة الطلاق». القراءتان مختلفتان، وتعتمد هذه الحاسبة القراءة الأشدّ لأنّها الأحوط للمستخدم.
• قيد غير محسوب هنا — القيد (ب): نسبة التحمّل بدون التمويل العقاري (45%) تخصّ التزاماتك غير العقارية القائمة، ولا يزيدها التمويل العقاري الجديد. ويرد هذا الحدّ الرقمي في المادتين 15(ب) و16(ب) فقط؛ أمّا المادة 17 فليس فيها نسبة رقمية، إذ تنصّ فقرتها (ب) على أن تخضع الالتزامات الائتمانية «لسياسات الممول الائتمانية». لفحصها ولفحص مساحتك لتمويل شخصي جديد استخدم حاسبة الحدّ الأقصى للتمويل الشخصي.
• استثناء يعمل لصالحك هنا — المادة 14(ج): القاعدة أنّ الإعانات الحكومية (حساب المواطن، الضمان الاجتماعي) لا تُحتسب ضمن إجمالي الدخل الشهري. لكنّ النصّ يستثني صراحةً «الدعم الحكومي – الموثق مع المواطن تعاقدياً والمقدم من وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية»، فيجوز احتسابه ضمن إجمالي الدخل الشهري لمنتجات التمويل العقاري تحديداً — أي في صفحة كهذه دون صفحات التمويل الشخصي. فإن كان لديك دعم شهري موثَّق تعاقدياً من إحدى الجهتين، فقد يحتسبه البنك ضمن دخلك ويرفع نتيجتك عمّا تُظهره هذه الحاسبة. لم تُدرِجه الحاسبة تلقائياً لأنّ قيمته تختلف بحسب العقد ولا يوجد رقم موحَّد يمكن الاستناد إليه.
• مدة التمويل: من 5 إلى 30 سنة، الشائع 20-25.
• الدفعة الأولى (Down Payment):
  • أول مسكن للمواطنين: 10% (يمكن أن تنخفض إلى 5% للمدعوم سكنياً).
  • ثاني مسكن للمواطنين: 30%.
  • الوافدين: 15-30% بحسب سياسة البنك.

برنامج سكني (وزارة الإسكان السعودية):

• الفئة الأولى: إعانة مقدّمة تصل إلى 140,000 ر.س + دعم نسبة الفائدة على أوّل 500,000 ر.س من التمويل.
• الفئة الثانية: إعانة تصل إلى 100,000 ر.س بشروط أخفّ.

معادلة القسط الشهري (المعادلة الأمورتايزية القياسية):

P = M × (1 − (1+r)^−n) ÷ r.

حيث: P = أصل التمويل، M = القسط الشهري، r = الفائدة الشهرية (السنوية ÷ 12)، n = عدد الأشهر (السنوات × 12).

معادلة سعر العقار:

سعر العقار = أصل التمويل ÷ (1 − نسبة الدفعة الأولى).

الدخل والالتزامات والدفعة الأولى: ماذا تُدخل؟

• إجمالي الراتب الشهري: الراتب الأساسي بعد حسم مستحقات التقاعد أو التأمينات، مضافاً إليه جميع البدلات الثابتة — هذا هو نصّ التعريف في المصدر. فلا تُدخِل الرقم الذي يسبق كلّ الحسومات، ولا صافي ما يُودَع في حسابك بعد أقساط التمويل القائمة. لمعرفة اشتراك GOSI المخصوم استخدم حاسبة GOSI.
• دخل آخر شهري موثَّق: إيجار عقار، عوائد استثمار، توزيعات أرباح شركات… تنصّ المادة 14(ب) على احتساب نصف المتوسط الشهري لهذا الدخل فقط، ولذلك تُدخِله الحاسبة بنصف قيمته. وهذا لا يؤثّر في وعاء النسبة وحده بل في تحديد شريحة الدخل أيضاً: راتب 12,000 ر.س مع إيجار 6,000 ر.س يعطي إجمالي دخل نظامياً قدره 15,000 ر.س (الشريحة الأولى، 55%) لا 18,000 ر.س (الشريحة الثانية، 65%). ولا تُدرِج هنا الإعانات الحكومية (حساب المواطن، الضمان الاجتماعي) لأنّ المادة 14(ج) تمنع احتسابها ضمن إجمالي الدخل الشهري.
• أقساط قائمة مستقطَعة من الراتب: ما يُحسم منك شهرياً اليوم مقابل تمويلات قائمة. تدخل القيدين معاً: تُنقِص مساحة الاستقطاع (أ) ومساحة نسبة التحمّل (ج).
• التزامات أخرى غير مستقطَعة من الراتب: بطاقات ائتمان، تمويل بلا تحويل راتب… تدخل نسبة التحمّل (ج) وحدها لأنّها ليست حسماً من الراتب.
• صفة المقترض: موظّف (33.33%) أو متقاعد (25%) — تحدّد نسبة القيد (أ).
• هل سيُستقطَع القسط العقاري من الراتب؟: الغالب في السعودية «نعم». عند «لا» يُرفَع القيد (أ) عن القسط الجديد وترتفع النتيجة، فلا تختره إلّا إذا كان عرضك فعلاً بلا تحويل راتب.
• مدة التمويل (سنوات): 5-30. كلما طالت زاد المبلغ المسموح به لكن زادت الفوائد الإجمالية.
• نسبة الفائدة السنوية (٪): ما يحدّده البنك. حالياً (2026) تتراوح بين 5.5-7% للسكني العادي (تختلف باختلاف البنك ونوع التمويل).
• نسبة الدفعة الأولى (٪): ما تستطيع دفعه نقداً مقدّماً (5، 10، 20، 30…).
• إعانة برنامج سكني (اختياري): لا، الفئة الأولى (140,000 ر.س)، الفئة الثانية (100,000 ر.س). هذا الحقل يؤثّر في قدرة الشراء وحدها كمبلغ نقدي إضافي، ولا يرفع أيّ سقف نظامي.
• مستفيد من وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية: حقل مستقلّ عن الإعانة، لأنّ استثناء المادة 15(ج) معلَّق على صفة الاستفادة لا على مقدار الإعانة. اختيار «نعم» يرفع سقف القيد (ج) من 55% إلى 65% في شريحة 15,000 ر.س فأقلّ وحدها.

أمثلة: قدرة الاقتراض من راتب 8,000 إلى راتب 25,000

الأمثلة كلّها بدفعة أولى 10%، وبإجمالي راتب بلا دخل آخر (فلو وُجد دخل آخر لدخل الوعاء بنصفه وفق المادة 14(ب)).

1. موظّف بإجمالي راتب 15,000 ر.س بدون التزامات، نسبة 5.5%، مدة 25 سنة، القسط مستقطَع من الراتب: الشريحة الأولى. سقف القيد (ج) 55% ⇒ 8,250 ر.س، سقف معيار البنوك 35% ⇒ 5,250 ر.س، وسقف القيد (أ) 33.33% ⇒ 4,999.5 ر.س. الأقلّ هو القيد (أ) ← مبلغ تمويل ≈ 814,000 ر.س ← سعر عقار ≈ 905,000 ر.س. لاحِظ أنّ 33.33% أقلّ من 35% أصلاً، فمتى كان القسط مستقطَعاً من الراتب صار القيد النظامي هو الحاكم لا معيار البنوك.
2. موظّف بإجمالي راتب 10,000 ر.س مع التزامات قائمة 4,000 ر.س غير مستقطَعة من الراتب، نفس الشروط: سقف القيد (ج) 55% × 10,000 − 4,000 = 1,500 ر.س، وهو أقلّ من سقف السكن (3,500) ومن سقف القيد (أ) (3,333) ← تمويل ≈ 244,000 ر.س. لو كان صاحب الحالة مستفيداً من وزارة الإسكان لارتفع سقف (ج) إلى 65% ⇒ 2,500 ر.س ← تمويل ≈ 407,000 ر.س. الفرق بين الحالتين ≈ 163,000 ر.س، ولذلك لا يصحّ تعميم نسبة 65% على كلّ الحالات.
3. موظّف بإجمالي راتب 12,000 ر.س، مستفيد من وزارة الإسكان وله إعانة الفئة الأولى: بصفته مستفيداً يرتفع سقف (ج) إلى 65% ⇒ 7,800 ر.س، وسقف السكن 4,200 ر.س، وسقف (أ) 3,999.6 ر.س (الأقلّ) ← تمويل ≈ 651,000 ر.س ← سعر عقار ≈ 724,000 + إعانة 140,000 ← قدرة شراء فعلية ≈ 864,000 ر.س. ولو لم يكن مستفيداً لبقي سقف (ج) عند 55% (6,600 ر.س) دون أن يتغيّر القسط، لأنّ القيد (أ) هو المقيِّد في الحالتين.
4. موظّف بإجمالي راتب 20,000 ر.س مع التزامات 10,000 ر.س غير مستقطَعة، مدة 25 سنة: الشريحة الثانية (المادة 16)، سقف (ج) 65% × 20,000 − 10,000 = 3,000 ر.س مقابل سقف سكن 7,000 وسقف (أ) 6,666 ← تمويل ≈ 489,000 ر.س. هنا حجم الالتزامات القائمة هو ما جعل (ج) الأشدّ.
5. متقاعد بإجمالي معاش 8,000 ر.س، مدة 15 سنة، نسبة 6%: سقف (ج) 4,400 ر.س، وسقف السكن 2,800 ر.س، وسقف (أ) للمتقاعد 25% × 8,000 = 2,000 ر.س (الأقلّ) ← تمويل ≈ 237,000 ر.س فقط، بسبب النسبة الأدنى وقِصَر المدّة معاً.
6. موظّف منفرد بإجمالي راتب 25,000 ر.س، مدة 25 سنة، نسبة 5.5%: الشريحة الثالثة (المادة 17) حيث لا حدّ رقمي منصوص عليه للقيد (ج)، فيبقى سقف السكن 8,750 ر.س وسقف (أ) 8,332.5 ر.س (الأقلّ) ← تمويل ≈ 1.36 مليون ر.س ← سعر عقار ≈ 1.51 مليون. لاحِظ أنّ القيد (أ) يبقى سارياً حتّى في هذه الشريحة، فالقول بأنّ الدخل المرتفع «بلا سقف» غير دقيق.

تنبيه على الدخل المشترك للزوجين: تُعرِّف المبادئ «العميل» بأنّه الشخص الطبيعي الحاصل على التمويل أو المتقدّم به، وتُقاس نسب التحمّل نسبةً إلى إجمالي الدخل الشهري لكلّ مقترض على حدة. فالزوجان اللذان يبلغ دخلهما المشترك 25,000 ر.س (12,500 لكلٍّ منهما) يقع كلٌّ منهما في شريحة 15,000 ر.س فأقلّ بسقف (ج) 55%، لا في شريحة «بلا حدّ رقمي». دمج الدخلين ممارسة مصرفية في التمويل المشترك وليس قاعدةً لتحديد الشريحة النظامية، ولذلك لا تُدخِل هنا مجموع الدخلين وتفترض أنّه يرفعك إلى شريحة أعلى.

سياسات البنوك و«سمة» وضريبة التصرّف: ما يقلّص قدرتك فعلياً

• النسبة المحسوبة هنا تقريبية: كل بنك يطبّق سياسة داخلية إضافية فوق الحدّ النظامي. قد تجد بنكاً يقبل نسبة تحمّل أدنى من الحدّ، أو يضع سقف عمر للمقترض (التقاعد قبل سداد آخر قسط). اسأل عن السياسة الداخلية قبل بناء ميزانيتك على النتيجة.

• 65% ليست سقفاً عامّاً: هي قيمة القيد (ج) لشريحة الدخل الأعلى من 15,000 ودون 25,000 ر.س، ولشريحة 15,000 فأقلّ عند مستفيدي وزارة الإسكان/صندوق التنمية العقارية في منتجات التمويل العقاري. الأصل في شريحة 15,000 فأقلّ هو 55%، ومن 25,000 فأكثر لا يرد حدّ رقمي أصلاً. أيّ حاسبة تعرض 65% لكلّ الحالات تبالغ في تقدير قدرتك.

• 35% ليست رقماً نظامياً: لا يرد لنسبة قسط السكن ذكر في «مبادئ التمويل المسؤول للأفراد». هي معيار مصرفي شائع فحسب، وقد يستخدم بنكك 30% أو 40%. اسأل عن نسبة السياسة الداخلية قبل بناء ميزانيتك عليها.

• التزامات «الباي ناو لاتر» (BNPL) ومدّ السحب على المكشوف تُحتسب: نظام «سمة» الائتماني السعودي يرصد كل التزاماتك. لا تحاول إخفاء قروض صغيرة لأنها ستظهر في تقرير سمة.

• العمر مهمّ للبنك: عادةً يجب أن ينتهي التمويل قبل سن 70 (للموظفين) أو 60 للموظفين الحكوميين بحسب سن التقاعد. هذا قد يقلّص المدّة المتاحة.

• الإيجار لا يُحسب التزاماً عند البنك: إذا كنت تستأجر حالياً، البنك لا يضيف الإيجار للالتزامات الأخرى لأنه يُفترَض أن ينتهي عند الشراء.

• نسبة الفائدة المعروضة قد تتغيّر: تأكّد إذا كانت ثابتة طوال المدة أو متغيّرة (مرتبطة بـSAIBOR). الفائدة المتغيّرة قد ترتفع 1-2% في موجات رفع الفائدة كما حدث في 2022-2023.

• الإعانة لا تُضاف لقدرة الاقتراض: الإعانة المقدّمة (140,000 ر.س) تُضاف لقدرة الشراء كمبلغ نقدي إضافي، لا تزيد من المبلغ الذي يقرضك إياه البنك.

• رسوم نقل الملكية 5% (RETT — Real Estate Transaction Tax) تُحتسب على سعر العقار وتُدفع نقداً (لا تُموَّل عادةً). لا تنسَ هذا الرقم في حسابك الشخصي.

• التأمين الإلزامي على التمويل: معظم البنوك تشترط تأميناً على الحياة وعلى العقار، يُضاف للقسط أو يُحسم من المبلغ.

تفاصيل إضافية

هل تتغيّر نسبة الفائدة خلال مدة التمويل؟

يوجد نوعان: تمويل بنسبة ثابتة (مرابحة إسلامية أو معدّل ثابت تقليدي) لا تتغيّر طوال المدة، وتمويل بنسبة متغيّرة تتبع SAIBOR (سعر الفائدة بين البنوك السعودية). الأول أكثر شيوعاً للسكن في السعودية.

ما الفرق بين القسط الإسلامي (مرابحة) والتقليدي؟

في المرابحة الإسلامية، يشتري البنك العقار ثم يبيعه لك بربح متفق عليه على أقساط — لا يوجد فائدة بالمعنى التقليدي، بل ربح ثابت. يقتصر التعامل على الأصل المادي. في التقليدي، يقرضك البنك مبلغاً ويحتسب فائدة سنوية. الحاسبة هنا تتعامل مع الرقم الإجمالي بصرف النظر عن المسمى.

قراءات ذات صلة

• الإيجار مقابل الشراء في دبي والرياض: دليل القرار المالي

حاسبات قريبة

• حاسبة الراتب الصافي بعد خصم التأمينات (GOSI)
• حاسبة الإيجار مقابل الشراء
• حاسبة قسط تمويل السيارة
• حاسبة رسوم نقل الملكية العقارية — قريباً.